Кредитные учреждения весьма неохотно выдают ссуды под покупку объектов первичного рынка (квартир, таунхаусов, коттеджей, нежилых помещений), даже если дом введен в эксплуатацию, не говоря уже о начальных стадиях строительства.

То же можно сказать и о ломбардном кредитовании под залог «недостроенной» недвижимости — ведь в обоих рассматриваемых случаях (ипотека в силу закона и по договору) предметом залога является не объект, а право его требования после получения жилья (или нежилого помещения) в собственность. К тому же практически у всех застройщиков, к которым обращается клиент — получатель ипотечного кредита существуют определенные проблемы с оформлением исходно-разрешительной документации (ИРД) на объект, что в дальнейшем, когда многоквартирный дом (поселок) будет построен, сильно затягивает оформление в собственность недвижимости, являющейся предметом ипотеки.

Кроме того, предметом ипотеки могут быть и объекты незавершенного строительства. При этом в соответствии со ст. 76 Закона № 102-ФЗ в залог могут быть переданы не только права требования еще недостроенных квартир (домов, таунхаусов), но и принадлежащие залогодателю материалы и оборудование, необходимые для ведения строительно-монтажных работ (СМР). Однако на практике такое обеспечение обычно бывает недостаточным для получения денежных средств, необходимых застройщику для дальнейшего строительства.

Казалось бы, достаточным обеспечением для кредитной организации была бы в этом случае возможность залога земельного участка под строительной площадкой (земля может принадлежать застройщику как на праве собственности, так и аренды).

Однако в соответствии со ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ такой участок считается находящимся в залоге у дольщиков (приобретателей квартир) в обеспечение обязательств застройщика по соответствующим договорам долевого участия.

Указанное право залога прекращается с момента подписания сторонами передаточных актов на уже построенные квартиры. Поэтому на стадии строительства застройщик может заложить землю только по правилам последующей ипотеки.

Более всего распространены два случая ипотеки, связанных с новостройками: во-первых, классическое получение кредита для приобретения нового жилья (при этом возникает залог в силу закона); во-вторых, ломбардное кредитование (получение денежных средств на различные нужды) под обеспечение имущественных прав на новостройку (в этом случае возникает «договорная» ипотека).